부모주택자녀에게줄때주의할점5가지 절세꿀팁?

 

 

 

상속 & 증여 중 무엇이 유리할까요?

 

상속세 납부대상 아니라면 상속이 유리

즉 10억이하면 상속이 유리

사전 증여세와 취득세가 없다.

그 외에는 사전증여가 유리

동일재산 쪼개어 현재 운용에도 세율이 낮아 절세 가능하며

 추후 기준시가와 재산가치 상승하기 때문에 증여세보다 상속세가 더 커진다. 

 

부모주택 자녀에게 줄까?

매매 (특수관계자 간), 증여(전부,부담부)    

매매인정 중요체크사항- 통장거래내역, 자금출처증빙서류                                                                매매가= 시가의 95%미만 = 양도가액은 시가                                                                              매매가= 시가의 75%미만 = 차액만큼 증여                                                                                                 

 

	아버지	아들
세법기준	시가의 95%	시가의 75%
탈루혐의	양도세과소신고	취득세과소신고 및 증여세누락
세법적용	양도세 시가과세	증여세과세

 

 

 

부모주택 자녀에게 줄까?                                                                                                                     

증여 (특수관계자 간 저가 양도) 중요체크사항 : 증여재산가액은 증여일 현재 시가임                              아파트매매사례가액(국토교통부실거래가액조회)=(감정가액 10억초과시 2군데 평균)=기준시가 증여일 이전 6개월, 이후 3개월 동일평수 실거래가액 

 

전부증여: 보증금과 대출금이 있는 경우에도 증여자가 부담하는 경우

(특수관계자 간) 중요체크사항-보증금, 대출금 증여자 부담                                                              주택= 보증금= 대출금

증여세= (증여가액- 증여재산공제)x 증여세율(10%~50%)

 증여가액이란 ① 매매사례가액(아파트적용) ② 감정가액(2군데 평균액) ③ 기준시가 순서로 적용되며 증여가액 기준시가로만 적용하는 것은 아님 

 

 

부담부증여(특수관계자 간의 부담부증여) 중요체크사항-보증금, 대출금을 수증자가  승계하는 경우        ①증여자의 양도세 (양도세 신고기한 3개월로 연장)

   양도가액 =전세보증금 + 대출                        

②수증자의 증여세

   (증여가액 - 전세보증금 - 대출 - 증여 시 인적공제) × 증여세율(10%~50%)

일반적으로 부담부증여로 처리하는 것이 전부증여로 처리하는 것보다 유리하며 대출 승계시 수증자의 소득원 존재해야 되며 부담보증여 주의사항은 "이자지급자" 와 "월세수령자" 중요한 판단기준으로 본다는 것!  

 

올해 APT 증여추이  

 

                                                                              

 

 

올해전국 · 서울아파트 증여 건수 추이   

 

                                                                                   

             

 

서울주요지역아파트 증여 건수                                                                                                                 

 

증여재산공제는?

증여자(주는사람)	수증자(받는사람)		공제액(10년간)
배우자간			6억원
직계존속(부모, 조부모 등)	직계비속(자녀, 손자녀 등)	성년	5000만원
		미성년	2000만원
직계비속	직계존속		5000만원
기타 친족간 증여 (4촌이내 인척/ 6촌이내혈족)			1000만원

 

 

과세표준에 따른 증여세율?

과세표준	세율	누진공제
1억원 이하	10%	-
1억원 초과  ~5억원 이하	20%	1,000만원
5억원 초과  ~10억원 이하	30%	6,000만원
10억원 초과 ~30억원 이하	40%	16,000만원
30억원 초과 ~	50%	46,000만원

 

 

 증여세 계산방식?

 

구분	금액(만원)	비고
증여재산가액		시가
증여재산공제
과세표준
세율		10~50%
산출세액
자진신고세액공제		3%
최종세액

 

 

취득세(증여) 개정 내용

증여취득세율

- 조정대상지역 내에 공시가격 3억원 이상 주택을 증여한 경우 증여를 받은 자가 내는 증여 취득세율이 현행 3.5%에서 12% 로 강화된다. 그 외 주택의 경우에는 현행 3.5% 세율이 적용된다.  - 아울러 투기수요와 관계없는 1세대 1주택자가 배우자, 직계존비속에게 증여하는 경우에는 조정대상 지역이라    도 3.5%가 적용된다.   비조정 대상지역 3.5%

 

증여 시 계산사례 공시가격 증여세 : 주택을 증여 받은 사람(수증자)이 취득 후 3개월 내 납부 취득세(증여) : 소유권이전등기 시점 납부 가정 :  2주택자, 조정대상지역, 20억 APT, 공시가격 15억

 

 

증여재산가액 : 20억 계산 시

구분		공제액	증여세	취득세(12%)	합계
수증자	성인자녀	5000만	6억140만	1억8000만	7억8140만

구분	금액(만원)	비고
증여재산가액	200,000	거래사례가
증여재산공제	5,000	직계비속(자녀)
과세표준	195,000
세율	40%
산출세액	62,000
자진신고세액공제	(-)1,860
최종세액	60,140

 

 

 

 

가정 : 2주택자, 조정대상지역, 20억APT, 공시가격 15억

 

증여재산가액 : 15억 계산 시 

 

구분		공제액	증여세	취득세(12%)	합계
수증자	성인자녀	5000만	4억740만	1억8000만	5억8740만

구분	금액(만원)	비고
증여재산가액	150,000	공시가격
증여재산공제	5,000	직계비속(자녀)
과세표준	145,000
세율	40%
산출세액	42,000
자진신고세액공제	(-)1,260
최종세액	40,740

 

 

 

 

증여시 계산 사례(실거래 가격)

 

가정 : 2주택자, 조정대상지역, 20억 APT, 공시가격 15억

 

증여재산가액 : 20억, 2명

 

구분		공제액	증여세	취득세(12%)	합계
수증자2명	자녀배우자	1000만	2억2989만	9000만	3억1989만
	자녀(40세)	5000만	2억1825만	9000만	3억825만
수증자는 1명보다 2명이 15,326만원 절세					4억4814만

 

 

 

증여한다면 어떤 주택을 하는것이 좋을까?

1. 본인 보유세 부담 많은 주택

2. 미래 가치 높은 주택

3. 증여는 신중히 고려

4. 반드시 세무전문가와 상의 

 

 

APT증여하고 월세는 내가 받을까?

어떻게 해야 가장 유리할까?

대출금 이자는 내가 낼까? 

고민되시는 분 많은 도움되었으면 합니다